Rechtsprechungsänderung zu Schönheitsreparaturen
Renovierungs- und Quotenklauseln unwirksam
Am 18. März 2015 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Seine bisherige Rechtsprechung hierzu hat er aufgegeben. Zusammenfassend lässt sich festhalten:
Formularmäßige Quoten-/Abgeltungsklauseln sowie formularmäßige Übertragungen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung sind unwirksam (BGH-Urteile vom 18.3.2015 – VIII seit R 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).
Grundsätzlich obliegt die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Regelmäßig wird diese Verpflichtung durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln) auf den Mieter übertragen. Sind die Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses nach dem festgelegten Fristenplan noch nicht fällig, hat der Mieter zumeist die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen.
Der BGH hat jetzt die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam erklärt für den Fall, dass der Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hat. Im Streitfall erhielt der Mieter zu Mietbeginn im Gegenzug einen Nachlass von einer halben Monatsmiete. Der BGH betrachtete dies nicht als angemessenen Ausgleich.
Für die Abgrenzung, ob es sich um eine renovierte oder unrenoviert Wohnung handelt, kommt es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Formularklauseln, die zum Teil auf starre Fristen abstellen, sind insgesamt unwirksam. Einen Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel hat der Vermieter nicht.
Für Mieter heißt es daher ab sofort:
Ist die neue Wohnung nicht frisch renoviert, kommt es für den Mieter im Wesentlichen auf die Nachweismöglichkeiten an, in welchem Zustand sich die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietbeginns befand. Machen Sie Fotos und halten möglichst alles schriftlich fest, nebst Unterschrift der Beteiligten oder Zeugen.